Sanctions liées à une clause résolutoire avec un délai de 15 jours en bail.

La Clause Résolutoire en Bail Commercial : Risques et Implications

Dans le cadre des baux commerciaux, la clause résolutoire est souvent perçue comme un outil essentiel pour les bailleurs souhaitant sanctionner les manquements des locataires. Cependant, une rédaction inappropriée peut entraîner des conséquences juridiques désastreuses. Les récentes décisions de la Cour de cassation mettent en lumière l’illégalité des clauses résolutoires prévoyant un délai de 15 jours, soulignant l’importance d’une conformité stricte aux exigences légales.

Une Clause Résolutoire Mal Rédigée : Une Sanction Imminente

La jurisprudence récente indique clairement qu’une clause résolutoire stipulant un délai de 15 jours est considérée comme non écrite. Cela signifie que le bailleur perd tout recours contractuel pour résilier le bail en cas de manquement du locataire. La loi Pinel, entrée en vigueur en 2014, impose un délai minimum d’un mois pour la résiliation, et toute clause ne respectant pas cette exigence est automatiquement annulée.

Les Risques Associés aux Baux Anciens

De nombreux baux, souvent anciens, contiennent encore des clauses résolutoires avec des délais inappropriés. Bien que l’intention soit de faciliter la résiliation en cas de non-paiement, cette approche se retourne contre le bailleur. En effet, une telle clause viole les principes de protection du locataire, et la sanction est désormais sévère. Les bailleurs doivent donc être vigilants et réviser leurs contrats pour éviter de perdre ce levier crucial.

Implications Juridiques et Stratégies à Adopter

Les arrêts du 6 novembre 2025 rappellent aux bailleurs que la clause résolutoire ne peut être partiellement corrigée. Si elle est jugée illégale, elle est entièrement annulée, sans possibilité de remplacement par un délai conforme. Cela implique que même si un commandement mentionne correctement un délai d’un mois, la clause résolutoire reste inefficace si elle stipule 15 jours.

Les bailleurs doivent également être conscients que la loi Pinel s’applique à tous les baux, qu’ils soient signés par des particuliers ou des sociétés. Ainsi, même les bailleurs professionnels doivent se conformer à ces nouvelles règles.

Prévention et Mise en Conformité

Pour éviter de telles situations, il est crucial que les bailleurs examinent attentivement leurs baux commerciaux, en particulier ceux signés avant 2014. Voici quelques recommandations :

1. Vérifier la rédaction des clauses résolutoires : Assurez-vous qu’elles respectent le délai légal d’un mois.
2. Mettre à jour les modèles de baux : Adaptez vos contrats aux exigences actuelles pour éviter toute ambiguïté.
3. Anticiper les litiges : En cas de contentieux, une clause résolutoire jugée non écrite complique la procédure de résiliation.

Conclusion

La clause résolutoire est un outil puissant pour les bailleurs, mais elle doit être utilisée avec précaution. Les récentes décisions judiciaires soulignent l’importance d’une rédaction conforme aux lois en vigueur. En prenant des mesures proactives pour sécuriser leurs baux, les bailleurs peuvent éviter des complications juridiques et préserver la valeur de leur patrimoine locatif. Pour plus d’informations sur les baux commerciaux, vous pouvez consulter le site de l’Institut National de la Propriété Intellectuelle.