Évaluation de l’indemnité d’éviction : enjeux du transfert commercial.

Comprendre l’indemnité d’éviction : enjeux et calculs

L’indemnité d’éviction est un sujet crucial dans le domaine du droit commercial, notamment pour les locataires de fonds de commerce. Un récent arrêt de la Cour d’appel de Paris, daté du 8 janvier 2026, met en lumière les principes fondamentaux qui régissent le calcul de cette indemnité. Cet article vise à clarifier les éléments clés à considérer lors de l’évaluation de l’indemnité d’éviction.

Contexte et procédure

Dans cette affaire, un bailleur a mis fin au contrat de location d’un locataire, refusant de renouveler le bail tout en proposant une indemnité d’éviction. Les surfaces concernées comprenaient un entrepôt, des bureaux et un dépôt sous bail précaire. La question centrale était de déterminer la nature et le montant de l’indemnité due au locataire, qui a contesté la décision initiale en arguant que son fonds de commerce n’était pas transférable sans perte de clientèle significative.

Les fondements du calcul de l’indemnité

L’article L145-14 du Code de commerce constitue la base légale pour le calcul de l’indemnité d’éviction. Selon cet article, le bailleur doit verser une indemnité destinée à compenser le préjudice subi par le locataire en raison du non-renouvellement du bail. Cette indemnité inclut la valeur marchande du fonds de commerce, ainsi que les frais de déménagement et de réinstallation, sauf preuve du bailleur que le préjudice est moindre.

Indemnité principale : transfert ou remplacement ?

La Cour d’appel a établi une distinction claire entre deux types d’indemnités :

1. Indemnité de transfert : applicable lorsque le fonds est transférable sans perte notable de clientèle. Elle couvre le coût du transfert, basé sur la valeur du droit au bail.

2. Indemnité de remplacement : applicable lorsque le fonds n’est pas transférable sans perte significative de clientèle. Elle indemnise la valeur marchande du fonds.

La charge de la preuve concernant le caractère transférable du fonds incombe au bailleur. Dans cette affaire, la Cour a confirmé que le fonds était transférable, justifiant ainsi l’indemnité de transfert.

Indemnités accessoires et leur justification

Les indemnités accessoires, telles que les frais de déménagement et le trouble commercial, ne sont pas automatiques. Elles doivent être justifiées par leur lien direct avec le préjudice subi. La Cour a précisé que le trouble commercial résulte de la perte de temps liée à l’éviction et doit être proportionné à un indicateur pertinent, tel que l’EBE retraité.

Conclusion

Cet arrêt rappelle l’importance d’une évaluation rigoureuse de l’indemnité d’éviction. Il est essentiel de déterminer si le fonds de commerce est transférable sans perte de clientèle, de fixer l’indemnité principale à la date la plus proche du départ, et de prouver toute décote ou abattement. Les indemnités accessoires doivent être pertinentes et proportionnées au préjudice réel. Pour plus d’informations sur le droit commercial, vous pouvez consulter le site de la Chambre de commerce et d’industrie de France.