L’acquisition par prescription abrégée est-elle autorisée par le règlement de copropriété ?

La Prescription Acquisitive et le Règlement de Copropriété : Éclaircissements Juridiques

Dans le domaine du droit immobilier, la question de la prescription acquisitive, ou usucapion, soulève souvent des interrogations, notamment en ce qui concerne son application dans le cadre d’un règlement de copropriété. Récemment, la Cour de cassation a rendu une décision importante qui clarifie ce sujet.

Décision de la Cour de Cassation

Le 18 décembre 2025, la Cour de cassation a statué dans l’affaire n°24-15.75, affirmant que le règlement de copropriété ne peut pas être considéré comme un acte de transfert de propriété. Ce règlement définit les droits d’usage et de jouissance des copropriétaires, mais ne confère pas la propriété elle-même. Ainsi, il ne peut pas servir de juste titre au sens de l’article 2272 du Code civil, qui est nécessaire pour revendiquer une propriété par prescription.

Contexte de l’Affaire

Les faits de l’affaire concernent M. et Mme Y., propriétaires d’un lot dans un immeuble en copropriété. Ils ont été privés de l’accès à leur propriété en raison de constructions non autorisées réalisées par d’autres copropriétaires. Ces constructions ont été édifiées sur des parties communes et sur une cour grevée d’un droit de jouissance spéciale. Face à cette situation, M. et Mme Y. ont demandé la remise en état des lieux et la restitution de l’accès.

La Prescription Acquisitive : Rappel des Conditions

Selon l’article 2261 du Code civil, pour qu’une prescription acquisitive soit reconnue, la possession doit être continue, paisible, publique, non équivoque et exercée à titre de propriétaire. Dans cette affaire, la cour d’appel avait initialement jugé que le règlement de copropriété constituait un juste titre, permettant aux copropriétaires concernés d’acquérir la propriété des constructions par prescription. Cependant, la Cour de cassation a annulé cette décision.

Clarification de la Cour de Cassation

La Cour a précisé que le règlement de copropriété ne confère pas de droits de propriété, même si un droit de jouissance exclusive est accordé. En effet, le juste titre doit permettre au titulaire de revendiquer le droit qu’il souhaite prescrire. Dans ce cas, le règlement ne faisait que reconnaître un droit d’usage, insuffisant pour établir un droit de propriété.

Implications Pratiques pour les Copropriétaires

Cette décision rappelle aux copropriétaires l’importance de respecter les règles en matière de travaux sur les parties communes. Les constructions réalisées sans autorisation ne confèrent aucun droit de propriété, même après une longue période. Il est donc essentiel d’obtenir l’accord de l’assemblée générale pour toute intervention sur les parties communes.

En conclusion, la jurisprudence récente souligne la nécessité d’une vigilance accrue en matière de droits de propriété dans le cadre de la copropriété. Pour toute question juridique, il est conseillé de consulter un professionnel du droit. Pour plus d’informations, vous pouvez visiter le site de l’Ordre des avocats de Paris.