Depuis novembre 2025, une réforme a été mise en place pour clarifier la procédure d’indemnisation des propriétaires en cas de refus d’intervention de la force publique lors de l’expulsion d’occupants illicites. Cette réforme vise à établir des conditions précises pour engager la responsabilité de l’État et à élargir les préjudices indemnisables, facilitant ainsi le recouvrement des créances locatives.

Champ d’application et conditions d’engagement de la responsabilité de l’État

Conditions d’exécution

Pour qu’une demande de réparation soit recevable, il est nécessaire qu’une décision judiciaire d’expulsion existe et qu’une demande de concours de la force publique ait été adressée au préfet. La réponse du préfet doit être un refus motivé, ou il doit y avoir un silence de sa part pendant deux mois, ce qui équivaut à un refus.

Début et fin de la période de responsabilité

La responsabilité de l’État commence à la date de la décision de refus ou, en l’absence de décision, à l’issue d’un délai de deux mois. Plusieurs modalités peuvent mettre fin à cette période, comme l’octroi ultérieur du concours de la force publique ou le départ volontaire de l’occupant.

Procédure d’indemnisation

Saisine et instruction

Le propriétaire doit saisir le préfet par un moyen permettant de prouver la date de la demande. Il doit également fournir des pièces justificatives concernant les préjudices subis. Le préfet accuse réception de la demande et indique la date à laquelle celle-ci sera réputée rejetée en l’absence de décision expresse.

Décision du préfet et indemnisation

Le préfet statue sur la responsabilité de l’État et sur le droit à indemnisation. Si l’État est reconnu responsable, le préfet communique le montant proposé d’indemnisation. En cas de rejet, le propriétaire peut saisir le tribunal administratif compétent.

Évaluation des préjudices indemnisables

La liste des préjudices indemnisables inclut la perte de loyers, la perte de valeur vénale du bien, et les frais liés à l’impossibilité de vendre le bien. La perte de loyers est évaluée selon la valeur locative réelle, et les charges locatives récupérables peuvent également être prises en compte.

Conséquences pour la pratique du recouvrement

Cette réforme incite les bailleurs à anticiper les demandes de concours de la force publique et à constituer un dossier complet. Il est essentiel de respecter les délais et d’examiner attentivement les propositions d’indemnisation du préfet.

Limites et vigilance

Il est important de noter que le refus de la force publique peut être légitime dans certains cas. De plus, le lien entre le préjudice et le refus doit être direct et justifié. La transaction proposée par le préfet engage le propriétaire à renoncer à tout recours, ce qui nécessite une évaluation minutieuse avant signature.

Cette réforme représente une avancée significative pour les propriétaires confrontés à des situations d’occupation illicite. Elle offre un cadre clair pour l’indemnisation et renforce les droits des bailleurs dans le cadre de l’exécution des décisions d’expulsion. Toutefois, une préparation rigoureuse et une bonne documentation sont essentielles pour en tirer pleinement parti.