Le dépôt de garantie pour un contrat de location

Le dépôt de garantie est souvent assimilé à tort à la caution par abus de langage, dans le cadre d’un contrat de location que ce soit un bail de location meublée ou un bail de location non meublée. Juridiquement, ces deux notions ne doivent pourtant pas être confondues. Le dépôt de garantie est une somme directement versée au bailleur par le locataire à l’entrée dans les lieux, sans engagement d’un tiers.

Qu’est ce que c’est ?

Le dépôt de garantie est une somme encaissée par le bailleur servant à couvrir les dépenses éventuelles des réparations locatives après le départ du locataire tandis que la caution est supportée par un garant qui s’engage expressément à remplir les obligations du locataire si ce dernier est dans l’impossibilité de payer le loyer.

Quelle différence entre un dépôt de garantie et une caution dans la location ?

Le dépôt de garantie est un chèque encaissé par le bailleur à la signature du bail à la différence du chèque de caution qui ne peut être encaissée que dans des cas bien précis. Le dépôt de garantie n’est nullement obligatoire bien que de plus en plus fréquent.

À l’inverse, la caution n’est pas une somme à verser mais une personne qui se porte garant pour le locataire en cas de loyers impayés. Elle peut être réclamée lors de la signature d’un bail d’habitation ou d’un bail commercial.

Quel est le montant du dépôt de garantie ?

Le montant du dépôt de garantie  ne peut pas dépasser un plafond légal, qui varie selon qu’il s’agit d’une location nue ou d’une location meublé. Néanmoins, qu’importe le type de logement, le propriétaire ne peut pas exiger de dépôt de garantie quand le loyer est payable avec plus de deux mois d’avance.

Location nue

Dans le cas des locations nues à usage d’habitation principale, le dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges, cette somme ne faisant l’objet d’aucune révision en cours de bail.

Location meublée

Dans les locations meublées à titre de résidence principale, le dépôt de garantie est plafonné à deux mois de loyer.

Dans les autres types de locations meublées, le dépôt de garantie est librement fixé dans le contrat, souvent à une somme forfaitaire dans les locations saisonnières.

Que faire si je n’ai pas les fonds suffisant ?

A défaut de pouvoir présente la somme du dépôt de garantie, ce dernier peut être versé par un organisme tiers pour que le locataire puisse accéder au logement :

• le Fonds Solidarité Logement (FSL) ;
• Action Logement (ex 1% Logement) dans le cadre de l’avance Loca Pass.

Location : quelles sont les modalités de versement ?

Le dépôt de garantie peut être versé directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers lorsque le locataire a fait une demande d’aide pour financer le dépôt de garantie.

• Si le bailleur exige le versement d’un dépôt de garantie, son montant doit obligatoirement être mentionné dans le contrat de bail.
• En cas de versement en espèces, le locataire peut demander un reçu au propriétaire.
• Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé au locataire si le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à 2 mois.

A noter : Le montant du dépôt de garantie ne peut faire l’objet d’aucune révision en cours ou au renouvellement du bail.

Quel est le délai de restitution du dépôt de garantie après location ?

Le délai de restitution du dépôt de garantie varie selon la date de signature du contrat de bail :

• Bail signé ou tacitement reconduit pour la dernière fois avant le 27 mars 2014 : le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la restitution des clefs par le locataire.
• Bail signé ou tacitement reconduit depuis le 27 mars 2014 : le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de :

     – 1 mois, si l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée ;

     – 2 mois, si l’état des lieux de sortie révèle des différences avec l’état des lieux d’entrée.

Au-delà du délai, le bailleur qui tarderait à rendre ce dépôt de garantie est redevable d’une pénalité de 10% du loyer hors charges par mois de retard.

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Dans quel cas le propriétaire peut-il prélever le dépôt de garantie après location ?

Toute retenue sur le dépôt de garantie doit être justifiée par le bailleur. Ainsi, la loi permet au propriétaire de déduire du dépôt de garantie les sommes lui restant dues, tant qu’il justifie la retenue par des factures, devis ou encore l’état des lieux.

Que se passe t-il si je laisse des loyers impayés ?

En cas d’impayés de loyers ou de charges, le bailleur peut déduire les sommes dues du dépôt de garantie. En revanche, le locataire doit payer ses loyers dus jusqu’au dernier. S’il ne paye pas son loyer en considérant que ce dernier sera déduit de son dépôt de garantie, il s’expose au risque d’une action en justice de la part du propriétaire.

Quels recours en cas de rétention abusive du dépôt de garantie après location ?

Si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans le délai imparti ou s’il considère que la retenue est abusive, le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de restituer le dépôt de garantie par lettre recommandée avec avis de réception.

En cas de refus par le propriétaire de rembourser le dépôt de garantie, le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.

En cas d’échec de conciliation, les litiges relatifs au dépôt de garantie doivent être portés devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le dépôt de garantie aurait dû être versé.

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