LMNP ou location meublée non professionnelle : qu’est ce que c’est ?

Le Loueur en Meublé Non Professionnel est un propriétaire qui met en location un ou plusieurs logements meublés lui appartenant. L’intérêt fiscal qui en ressort séduit de plus en plus d’investisseurs dans une perspective de défiscalisation.

Comment avoir le statut LMNP? Quels sont les avantages associés à ce statut? Comment optimiser sa fiscalité en choisissant le bon régime fiscal? … Autant de questions auxquelles L’équipe Legalissimo va vous répondre.

 

LMNP : De quoi parle-t-on ?

 

Depuis 1949, la Location Meublée Non Professionnelle désigne avant tout un régime fiscal. Dans cette perspective d’investissement, vous souhaitez acheter un bien immobilier (maison ou appartement) et le meubler.

Lorsque l’on parle de LMNP, il convient de garder en tête que c’est une opération sur du long terme : jusqu’à 50 ans, voir plus dans certains cas… pour compléter des éventuels revenus et surtout dans la perspective d’une défiscalisation d’une partie de ses revenus.

La défiscalisation s’entend comme tout ce qui n’est pas soumis à impôt. La LMNP est donc une des plus vieilles niches fiscales existantes. Ce statut est ouvert à tous. Il suffit de louer en meublé et respecter les conditions que nous allons aborder.

 

Statut LMNP: Quelles sont les conditions ?

 

Pour bénéficier de ce statut de loueur en meublé non professionnel, il faut respecter un certain nombre de conditions, qui sont les suivantes :

1. Déclarer son activité via le formulaire de création d’activité P0i
2. Acheter et louer un logement en meublé contenant au minimum les meubles obligatoires suivants:
   • Literie comprenant couette ou couverture ;
   • Dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
   • Plaques de cuisson ;
   • Four ou four micro-ondes ;
   • Réfrigérateur comportant au minimum un freezer ;
   • Vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
   • Ustensiles de cuisine ;
   • Table et sièges ;
   • Étagères de rangement ;
   • Luminaires ;
   • Matériel d’entretien ménager.
3. Également, et par opposition à la Location Meublée Professionnelle :

• • Ne pas toucher plus de 23 000€ de revenu de location
  • Les loyers ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal
  • Aucun des membres du foyer fiscal ne doit être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés en qualité de loueur professionnel

 

LMNP : Le régime fiscal, micro ou réel ?

 

Les loyers perçus dans le cadre du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel doivent être déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels Commerciaux et non dans la catégorie des revenus fonciers qui est réservée aux locations non meublées.

Le loueur va pourvoir choisir son régime fiscal :

Pour les locations habitations :

Si vos recettes sont inférieures à 305€, vous ne payerez aucun impôt.

Si les revenus locatifs dépassent 70 000€ :	Si les revenus locatifs ne dépassent pas 70 000€ :
Régime réel : Le régime de bénéfice réel trouve à s’appliquer automatiquement.	Régime réel : Vous déduisez alors le montant exact de vos frais et charges sur les recettes afin de minimiser vos impôts.	Micro-BIC : L’abattement forfaitaire sur les frais sera de 50%. Les charges ne peuvent pas être déduites.

Attention : Si vous n’optez pas pour le régime réel, le régime de micro-BIC est automatique.

 

Pour les locations en chambres d’hôtes ou meublés de tourisme :

Si les revenus locatifs dépassent 170 000€ :		Si les revenus locatifs ne dépassent pas 170 000€ :
Régime réel simplifié : Entre 170 000€ et 789 000€	Régime réel normal : Supérieur à 789 000€	Régime réel : Vous devez faire ce choix	Micro-BIC : L’abattement forfaitaire sur les frais sera de 71%. Les charges ne peuvent pas être déduites.

A noter : La location d’un gîte rural ne donne plus droit au régime micro-BIC.

ATTENTION : Si votre logement est en indivision vous ne pourrez pas bénéficier du régime du micro-BIC et devrez déclarer votre revenu en régime réel.

 

L’amortissement : de quoi parle-t-on?

 

• L’amortissement immobilier

En cas de location meublée, le bien perd de sa valeur chaque année. C’est dans cette perspective qu’il convient de comptabiliser cette dépréciation au même titre qu’une autre dépense ou une autre charge sur la comptabilité dépenses-recettes du LMNP. L’amortissement va donc permettre de réduire le résultat fiscal. L’amortissement est linéaire et se fait généralement sur 12 à 50 ans.

Cet amortissement de bien immobilier peut être calculé sur la base de plusieurs composants, notamment :

• Le terrain : 12%
• L’aménagement intérieur/extérieur : 15%
• Le gros œuvre : 50%
• L’électricité : 5%
• La toiture : 10%
• L’étanchéité : 8%

Attention : Le terrain est une fraction du bien immobilier qui ne peut pas être amortie.

À noter : Les pourcentages affichés sont donnés à titre indicatifs, et représentent la quote-part du bien loué en meublé. Ces données sont susceptibles de variation en fonction de la présence d’un ascenseur, si le bien est une maison…

 

• L’amortissement mobilier

Les meubles et équipements à amortir doivent avoir généralement une valeur supérieure à 500€. L’amortissement est linéaire et se fait généralement sur 5 à 7 ans.

 

LMNP : Quelles sont les charges déductibles ?

 

Il existe de nombreuses charges déductibles :

• Les charges de copropriété
• Les frais de notaire et frais d’agence (ou vous pouvez choisir d’amortir ces frais en même temps que le bien)
• Les intérêts et les frais liés à l’emprunt
• La taxe foncière
• Les assurances de la location
• Les travaux (de remplacement et de réparation)
• Les dépenses liées à l’entretien comme les espaces verts
• Les différentes consommations du locataire dans le cas où les contrats sont à votre nom

 

LMP et LMNP : quelles différences entre ces deux statuts ?

 

Le caractère professionnel ou non professionnel de la location meublée va amener à des avantages différents selon le régime choisi.

	LMNP	LMP
Déficit	S’impute sur les revenus locatifs	S’impute sur les revenus du foyer fiscal
Exonération sur la plus-value	Totale au bout de 30 ans	Totale si les recettes locatives sont inférieures à 90 000€/an sur les deux précédentes années civiles et si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans
Paiement de l’IFI	Pas d’exonération	Exonération totale
Transmission du patrimoine	Pas de réduction des droits de succession	Réduction des droits de succession

Observé d’un point de vu fiscal, le statut LMP est donc plus avantageux. Mais à tout avantage, il y a son inconvénient. Ce statut oblige ainsi son propriétaire à agir comme un professionnel et donc de gérer son patrimoine immobilier comme une société. Cela implique donc pour la plupart des LMP à avoir recours à un professionnel du droit ou à un expert comptable pour éviter des erreurs grossières.

Alors qu’à l’inverse, le LMNP est plus simple à gérer, il faut simplement remplir le formulaire P0i, remis par votre Centre de Formalité des entreprises, pour bénéficier du statut.

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LMNP et dispositif Censi-Bouvard

 

Le dispositif Censi-Bouvard permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en cas d’investissements meublés dans certaines structures :

• Établissement social ou médico-social qui accueille des personnes âgées ou adultes handicapés
• Résidence avec services pour étudiants
• Résidence de tourisme classée pour les investissements réalisés jusqu’au 31/12/2016.
• Établissement délivrant des soins de longue durée – et comportant un hébergement – à des personnes n’ayant pas leur autonomie de vie

Dans le cadre de ce dispositif, la location meublée non professionnelle doit avoir une durée minimale de 9 ans.

 

LMNP : Comment procéder à ma déclaration fiscale ?

 

Déclaration sous le régime micro BIC

La déclaration d’impôt doit être rempli tous les ans, avant le début du mois de mai. Le loueur en LMNP doit déclarer ses recettes sur la déclaration des revenus complémentaires n°2042 C PRO dans le cadre des LMNP et les reporter dans la déclaration n°2042.

 

Déclaration sous le régime réel

La déclaration d’impôt doit être rempli tous les ans, avant le début du mois de mai. Le loueur en LMNP doit remplir une déclaration de résultat n°2031 et y associer un bilan avec un compte de résultat en annexe n°2033.

Pour déduire les charges d’amortissement (ce qui n’est pas possible dans le régime micro BIC), il faut établir un tableau en conformité avec l’article 39 du Code général des impôts.

 

À l’inverse, le loueur en Location Meublée Professionnelle devra les déclarer dans le cadre des revenus industriels et commerciaux professionnels.

 

Vers qui se tourner en cas de problème sur ma déclaration ?

 

C’est le service des impôts des entreprises du lieu où se situe le logement qui est compétent, même si vous êtes un particulier.

 

Pour avoir une vision plus précise sur votre LMNP, nous vous proposons un simulateur : Legalissimo – Calcul LMNP

 

 

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