Une escroquerie bancaire compromet une promesse de vente.

Le 22 septembre 2025, le Tribunal judiciaire de Gap a rendu une décision marquante concernant les interactions entre le droit immobilier et le droit bancaire. Cette affaire illustre comment une escroquerie bancaire peut être considérée comme un cas de force majeure, entraînant l’annulation d’une promesse unilatérale de vente.

Contexte de l’affaire

Le litige opposait un vendeur, Monsieur [I], à un acquéreur, Monsieur [S], autour d’une promesse unilatérale de vente signée le 25 octobre 2022 pour un appartement à Gap, d’une valeur de 153 000 euros. La promesse incluait une condition suspensive d’obtention de prêt, avec un financement maximal de 132 000 euros. L’acquéreur avait versé une indemnité d’immobilisation de 7 650 euros, séquestrée chez le notaire.

Les démarches de l’acquéreur

Après la signature, Monsieur [S] a tenté d’obtenir un financement. Ses demandes auprès de la Caisse d’Épargne et du Crédit Agricole ont échoué. Un contact avec un prétendu conseiller de « Boursorama Banque » s’est révélé être une escroquerie, entraînant le transfert de 44 950 euros sur un compte frauduleux. Cette perte a compromis sa capacité à obtenir le prêt nécessaire.

Décision du tribunal

Le Tribunal judiciaire de Gap a analysé les textes du Code civil concernant les conditions suspensives. Il a rappelé que, selon l’article 1103, les conventions légalement formées doivent être respectées. Le tribunal a constaté que Monsieur [S] avait effectué des démarches sérieuses pour obtenir un prêt, et que l’échec du projet était dû à une escroquerie externe.

Le tribunal a donc considéré que cette escroquerie constituait un cas de force majeure, rendant impossible l’exécution de la condition suspensive. Par conséquent, l’indemnité d’immobilisation devait être restituée à l’acquéreur.

Portée de la décision

Cette décision a une double portée. D’une part, elle illustre une interprétation réaliste de la force majeure, reconnaissant l’escroquerie bancaire comme un événement extérieur ayant empêché l’exécution d’une obligation contractuelle. D’autre part, elle affirme un principe de justice contractuelle, protégeant l’acquéreur de bonne foi, victime d’une fraude.

Le jugement du Tribunal judiciaire de Gap témoigne de la capacité du droit civil français à s’adapter aux évolutions technologiques et aux réalités contemporaines des transactions financières. En intégrant ces considérations, le tribunal réaffirme l’importance de la bonne foi et de la diligence dans les relations contractuelles.