Le Conseil d’État a récemment clarifié la question du délai de prescription applicable à l’action de mise en demeure de démolition ou de régularisation d’une construction irrégulière. Selon son avis du 24 juillet 2025, un délai de six ans s’applique, renforçant ainsi la sécurité juridique et limitant le pouvoir d’intervention des maires dans ces situations.

Contexte juridique

La mise en demeure prévue par l’article L481-1 du Code de l’urbanisme permet au maire d’exiger la régularisation ou la démolition d’une construction réalisée sans autorisation. Cependant, la question du délai dans lequel ce pouvoir peut être exercé a suscité des interrogations. Le Conseil d’État a été saisi pour déterminer si un délai de prescription s’appliquait et, le cas échéant, comment il se rapportait aux autres délais existants.

Décision du Conseil d’État

Dans son avis, le Conseil d’État a établi que le délai de prescription pour l’action de mise en demeure est de six ans, à compter de la date d’achèvement des travaux. Cette décision s’aligne sur l’article 8 du Code de procédure pénale, qui fixe également un délai de six ans pour les infractions pénales. Ainsi, l’action administrative n’est pas imprescriptible et doit respecter ce cadre temporel.

Implications pratiques

Cette décision a plusieurs conséquences pour les autorités et les administrés :

• Le maire ne peut plus intervenir au-delà de six ans après l’achèvement des travaux irréguliers, sauf en cas d’actes interruptifs de prescription.
• Pour les constructions achevées depuis moins de six ans, le maire peut exiger la régularisation ou la démolition de l’intégralité de la construction.
• Dans le cas de travaux récents sur une construction ancienne, la mise en demeure ne peut viser que ces travaux récents.

Équilibre entre répression et sécurité juridique

Le Conseil d’État a ainsi trouvé un équilibre entre la nécessité de répression des infractions et la protection des situations acquises. En limitant le pouvoir de mise en demeure à un délai de six ans, il préserve la sécurité juridique des propriétaires tout en permettant aux autorités de maintenir un contrôle sur les constructions non conformes.

Cette évolution législative est essentielle pour clarifier les droits et obligations des parties concernées. Les collectivités doivent veiller à agir rapidement en cas d’infraction, tandis que les administrés doivent être conscients des délais applicables pour éviter des sanctions. L’avis du Conseil d’État renforce la cohérence du droit de l’urbanisme en articulant les pouvoirs répressifs, civils et administratifs autour d’un cadre temporel commun, garantissant ainsi la sécurité juridique.