Analyse juridique et guide pratique sur la loi du 16 juin 2025 pour convertir des bureaux en logements.

La loi n°2025-541 du 16 juin 2025, également connue sous le nom de loi « Daubié », vise à faciliter la transformation de bureaux en logements. Cette réforme répond à une double crise immobilière en France, marquée par un taux de vacance élevé des bureaux et un besoin croissant de logements. L’article présente une analyse juridique détaillée des nouvelles dispositions et propose un guide opérationnel pour les acteurs du secteur.

Introduction : un outil de réponse à une double crise immobilière

La loi « Daubié » a été promulguée pour répondre à la vacance croissante des bureaux, estimée à plus de 9 millions de m², et à la nécessité de créer 370 000 logements par an. Malgré un potentiel de transformation, seulement 5 300 logements ont été créés entre 2013 et 2020. Cette réforme vise à lever les obstacles réglementaires et administratifs qui freinent la reconversion des bureaux en logements.

I. Le permis de construire multi-destinations

Cette innovation juridique permet d’obtenir un permis de construire autorisant plusieurs destinations pour un même bâtiment, avec une durée de validité pouvant aller jusqu’à vingt ans. Les changements de destination peuvent s’effectuer sans nouvelle formalité, offrant ainsi une flexibilité considérable aux investisseurs.

II. Dérogations aux règles du PLU

La loi introduit des dérogations encadrées aux règles de destination du plan local d’urbanisme (PLU), facilitant ainsi la transformation de bâtiments non résidentiels en logements. Cette mesure vise à adapter les règles du PLU aux évolutions des besoins immobiliers.

III. Assouplissement des règles de copropriété

Les règles de majorité en copropriété ont été assouplies, permettant la transformation de parties privatives en logements avec une majorité simple, plutôt qu’une unanimité. Cela facilite la mise en œuvre de projets de reconversion dans les copropriétés.

IV. Projet urbain partenarial (PUP)

Le PUP a été élargi pour inclure le financement d’équipements publics nécessaires à la transformation de locaux d’activité en logements. Ce dispositif permet de partager les coûts entre les porteurs de projets et les collectivités.

V. Leviers fiscaux incitatifs

La loi prévoit des incitations fiscales, notamment un abattement de 50 % sur la taxe d’aménagement pour les logements issus de transformations. De plus, des exonérations de la taxe annuelle sur les bureaux sont possibles sous certaines conditions.

VI. Servitude de résidence principale

Cette loi introduit une servitude imposant que les logements issus de transformations soient affectés à l’usage de résidence principale, garantissant ainsi la préservation de l’habitat permanent.

VII. Logement étudiant

Des mesures spécifiques ont été mises en place pour faciliter la création de logements étudiants, notamment par le recours à la conception-réalisation et une majoration de constructibilité jusqu’à 50 % pour les résidences universitaires.

Perspectives d’application et décrets attendus

La loi est entrée en vigueur le 18 juin 2025, à l’exception de certaines dispositions nécessitant des décrets d’application. Ces décrets, attendus pour 2026, préciseront les modalités d’application des nouvelles mesures.

La loi « Daubié » constitue une avancée significative pour la reconversion des bureaux en logements, en offrant des outils adaptés aux enjeux immobiliers actuels. Sa mise en œuvre efficace dépendra de la capacité des acteurs à s’approprier ces nouvelles dispositions.